悉,便仔细交待到:
“合同中有关并购的其他条款,你和李阳、国盛公司以及律师商议确定即可,但有两点请务必注意。”见文勇准备好记录后,继续说道:
“一、有关工厂用地的性质,一定要在合同条款中明确,要求出让方征求有关部门意见,允许我们厂区的所有土地,均可在10年内变性为自主开发住宅及商业开发用地。若有关部门提出土地出让金问题,我们愿依法缴纳,但现在就要在合同明确约定缴纳费用的限额。将来不得另行收费。”
“要标注清楚,需出让方代为办理规划部门的许可文件。要明确这几个指标,不能模糊。其中住宅用地容积率≦5、覆盖率25%、限高220米。商业用地覆盖率50%,容积率≦6。……”
马由很清楚京城乃至华国所有大城市市区中的工厂,未来几年、十几年都面临大搬迁。将造成工厂方停工、设备、装修方面的损失,政府补偿款项有限。而最大的补偿来自工厂土地变性后的升值,即所谓“腾笼换鸟”城市建设政策。
但未来很长一段时间,房地产及城市建设的法规不尽完善。收费多且费用额度不规范,弹性极大。这种情况直到大约2005年后,各种土地拍卖和缴费才逐渐规范。当然,每个城市政策也有所不同。
总之,这个时候,利用各方面都重视招商引资,在签署合同时,将所有经济技术指标约定清楚,以后不会因土地升值时,出现费用扯皮的现象。
知晓国内10年后,开始疯狂的房价走势,他自然不会让自己的工厂用地所带来的红利被他人侵占。这些用地将来几十倍甚至数百倍升值,必须要提前锁定相关政策问题,以免扯皮。
“二、工厂员工再就业问题。所有一线工人均要经过我们的统一培训、考核,才能返聘上岗,总人数不得超过70%。另外,领导岗位、后勤岗位的员工若考核不过关,我们不接受预设返聘人数的限制。若需要遣散费用,我们也愿意额外承担,但应在合同中注明清楚每个人的具体金额,且这些费用我们统一交给出让方,由他们负责安置。切记我们不要和个人产生直接补偿或其他关系,以免以后出现麻烦。”
90年代下岗潮,产生了许多社会的问题。但没有这次的强力改革,许多亏损国企得不到解决,成为了国民经济的拖油瓶。财政、银行都苦不堪言。因国企占用庞大资源,民营经济也难以得到快速发展。因此,部分人的利益受损,换来了一个大时代的开启。
马由不愿意做黑心资本家,按惯例他可以将所有人全部丢给官府,丢向社会。但他心甘情愿尽可能多保留那些一线的工人,他们无权无势,只有一把力气,走向社会生存能力较弱。
所以他制定了一个70%的限额。这个额度几乎把真正能上岗的工人阶层都囊括到了。另外空出来的30%还要从其他企业招聘有能力、有技术的人才来提高整体素质。
即使这70%的返聘人员中,通过培训后考核,不能达标上岗,只要人品尚可,也可安排到后勤、搬运、库管、安保等岗位。总之,这次是蓝星公司第一个并购案,他需要一个试点,从中获得相应的经验教训。
以后蓝星公司会有大量的企业并购活动,就有了参照模板。
没有返聘的,几乎都是那些之前享有一定权力和福利,或鱼目混珠的悠闲岗位。他再愿意承担历史遗留的问题,但也有限度,尤其是管理层,他要求严加考核。最怕传承那一套官僚作风到自己的企业里。
其实一家企业外部竞争不可怕,可怕的是内耗。所以一开始就要把可能出现的苗头灭杀掉。马由自己也没有什么管理经验,只能一开始就尽量把这些可以想到的隐患消除掉,给新的管理层铺平道路。
给文勇解释清楚了合同签署注意事宜后,他让文勇把出差期间工作交待好,尽快带队启程回国。
文勇告辞后,马由也有一些兴奋。新的征程终于要开启了。
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