叹,嘴上却不停,继续笑道,“而这个时候,也就是到了土地红利发展周期的末期,不再是随随便便买块地,就可以赚大钱的时候,
也许只能赚点小钱,甚至还有积压的风险,而这个时候,你觉得房企最需要什么?”
黄珊眼睛微眯,很快就给出答案,“现金流?”
“正解!”
陈阳打了个响指,笑道,“这就是房企发展的第二个阶段,金融红利阶段!”
又是黄珊,
只见她手指轻轻举起,思索着说道,“我想我应该明白你的意思了。”
陈阳眨了眨眼,秦雨则是满脸茫然,两人视线一起看向她,
黄珊依然眼眉低垂,边想边说道,
“当土地红利时期结束,拿地并不能保证企业的盈利,或者说,地产公司的毛利率以肉眼可见的速度下降之后,
如果还想赚同样多的钱,地产公司只能通过提升杠杆率,来收购同行或者继续拿地,
因为以前一块地可以赚到的利润,之后可能需要两块,甚至三块,而没地就意味着没有利润,那个时候,地产公司必将进入储地大赛,
而拿地的根本在于资金,谁的资金量足,谁就可以继续下去,否则只能出局,
但这么大的资金量从哪里来?
资产负债率过高,银行可不会也不敢批贷款,而得不到贷款就买不到地,公司就没有发展,这个局要怎么破?
让我想想,让我想想……”
黄珊轻轻敲了敲脑袋,几秒之后,突然眼睛一亮,抬起头看向陈阳,恍然大悟地说道,“我知道了,表外杠杆和资金池!”
陈阳轻轻眨眼,瞟了秦雨一眼,发现她若有所思,
嗯,非常好,
看来不是我一个人没听懂!
但是咱不能认怂,
随即干咳一声,正准备随便吹两句,就听见黄珊继续说道,
“本身地产公司和金融系统的联系就非常紧密,当有需要的时候,他们完全可以找到足够的财技专家,设计独特并符合企业实际状况的融资工具,
然后,就是循环,借钱、买地,卖房,还钱,再借钱……”
说道这里时,黄珊挥舞的双手突然顿住,抬起头看着陈阳,愕然地说道,“那资产负债表不是要爆炸?”
陈阳只能继续眨眼,略过这个话题,接着她的话说道,“所以,这种时候,无形之手的逆周期调节虽迟但到!
上面不可能让一个地产行业拖累整个金融系统,尤其是对制造业和高科技行业造成重要负面影响之后,
不管的从金融系统,还是直接针对地产公司,甚至直接从土地准入层面,该有的调整政策一定会匹配到位,而地产公司的搞杠杆率和高负债也必然会失效,”
陈阳摊开双手,耸耸肩说道,“这个时候,除了学习国外地产公司,向管理要红利之外,再也没有别的出路。”
这时秦雨总算找到说话的机会,若有所思地点点头,说道,“这点就跟日本有点类似,早期日本也是疯狂拿地,为此还产生了很多拆迁方面不好的东西,
后来地价涨幅太大,同时股价也在大涨,于是当时的地产公司就纷纷上市,通过股市来融资,获得更多的拿地筹码,
再之后,股市和楼市神话破灭,大批日本地产公司倒闭,剩下的也回归到普通公司的定位,
据我所知,日本的地产行业利润,仅仅保持在百分之五左右,甚至还不如纺织行业,
但是他们在管理上面的收益却相当不错,通过对设计、建造、销售,乃至于后期物业方面的精细化管理,反而收获到不错的利润,”
说到这里,秦雨抬起头看向陈阳,“所以,这也是未来我们地产公司的出路?”
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